Auslandsimmobilien im Steuerrecht
Auslandsimmobilien
1. Vermietung von Auslandsimmobilien
Einkünftige aus der Vermietung und Verpachtung von Auslandsimmonilien werden in der Regel im ausländischen Staat besteuert, in dem sich das Objekt befindet. Ergeben sich aus der Vermietung von Auslandsimmobilie Verluste, kann nach § 2a Abs. 1 EStG der Verlust nur mit positiven Vermietungseinkünften aus demselben Staat verrechnet werden. Die positiven Einkünfte wirken sich nur im Rahmen des positiven Progressionsvorbehalts auf den inländischen Steuersatz aus.
Liegen ausländische Vermietungsverluste vor, hatten diese Verluste auf den inländischen Steuersatz in der Vergangenheit keine Auswirkung. Aufgrund einer Änderung durch das Jahressteueränderungsgesetz 2008 wurde der negative Progressionsvorbehalt grundsätzlich ab dem VZ 2008 wieder zugelassen (§ 32b Abs. 1 Nr. 5 EStG).
Wegen EU-rechtlicher Bedenken werden durch das JStG 2009 im EU-Bereich erzielte Verluste aus Vermietung und Verpachtung von den Abzugsbeschränkungen nach § 2a EStG nunmehr gänzlich ausgenommen. Ausnahmen ergeben sich jedoch weiterhin aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen, die mit allen EU-Staaten bestehen.
Negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus einem Drittstaat werden weiterhin nur mit positiven Einkünften der jeweils selben Art aus demselben Staat ausgeglichen werden; sie dürfen auch nicht nach § 10d EStG abgezogen werden (§ 2a Abs. 1 Satz 1 Nr. 6a EStG). Drittstaaten in diesem Sinne sind die Staaten, die nicht Mitgliedstaaten der EU sind (§ 2a Abs. 2a Satz 1 EStG).
2. § 35a EStG (Steuerermäßigung durch Dienstleistungen) ist auch bei Auslandsimmobilien anwendbar
Vermieten Sie Ihre Auslandsimmobilie nicht, können Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie in Deutschland dennoch eine Steuerersparnis bringen. Dies ist dann der Fall, wenn Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und/oder Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 2 EStG angefallen sind. Im Jahressteuergesetz 2008 wurden die Vorschriften auf Immobilien in EU-Staaten und Staaten des Europäischen Wirtschaftsraums ausgedehnt. Die Steueranrechnung von jeweils 20 v.H. der Leistungen – maximal jeweils 600 EUR pro Jahr – greift jedoch nicht erst für das Jahr 2008, sondern für alle noch offenen Veranlagungen der Vorjahre.
Unser Tipp: Sammeln Sie alle Belege Ihrer Auslandsimmobilien mit Zahlungsnachweis
3. Minderung der Steuerlast bei Verkauf
Sofern Sie die Auslandsimmobilie veräußert haben, sollten Sie folgendes Urteil des EuGH beachten. Viele Staaten wenden, je nachdem ob ein Ausländer oder ein in dem Land lebender Immobilieneigentümer verkauft, unterschiedliche Steuerregeln an. Verlangt ein ausländischer Staat von Ihrem Mandanten danach mehr Steuern als von einem Bürger des eigenen Staates, sollte man die niedrigere Besteuerung anstreben (EuGH 11.10.07, C-443/06).
Sofern Sie eine Immobilie in einem Land der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums besitzt, können sich Angaben in der Steuererklärung durchaus positiv auswirken.
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